丰源国际策划书

丰源国际策划书篇一

地产行销方案

丰源国际行销执行方案

一、 方案说明

为了能够尽可能的改善销售局面，提高售楼部的来访，增加成交率，特提出组建行销团队，以这种最直接的宣传方式来寻找意向客户群。 二、 团队架构及行销模式

1、 行销人员构架下的权责：

职责：人员职责分工需明确，才能提高办事效率，以下是行销体系中人员架构的职能分工：

行销主管（1人）：必须具有全局观，负责监管、调派各个区域的行销及客户信息的收集与上报；

行销人员（暂定8名，由置业顾问参与组成）：执行行销主管的任务分配；行销人员分两班，一班4人，轮流在指定区域派单，给客户做初步推销，让客户初步了解本项目，工作区域保持工作人员两名为宜；

2、行销人员管理制度和奖罚制度；（见附件）

3、行销工作流程

①每日早上8点准时到售楼部签到汇报昨日工作情况和总结，并安排当天的工作。

②准备好当日要发DM单的数量，并提前写上自己的编号。 ③到指定区域派单，完成每日工作任务。

④向行销主管汇总每日客户信息，由行销主管上报项目经理，再由项目经理分配给每个置业顾问，作电话回访跟踪。

⑤行销带客户至售楼部的，由置业顾问依据接待轮次接待。

4、行销所需物料

①行销排班表； ②行销客户登记表； ③DM单若干； 5、行销派单区域

如果此行销方案效果较好，待时机成熟，视情况可向成武周边区县及乡镇或离成武较近的片区扩张，增加看房车及临时接待点等。

附件：行销管理制度

完善行销流程化、规范化，促进项目顺利销售、资金的快速回笼，达到销售目标，特制定以下规章管理制度，全体行销人员必须严格按照本管理制度执行。 一、行销团队人员和各项职责 1： 行销主管

解决团队出现问题，树立团队意识感。

负责行销的工作开展计划，带领和指导下属努力做好本质工作。 负责行销客户的收集和初步跟进。

负责做好市场的宣传、推广、促销收集和建议。 负责做好团队的工作的积极性，掌握行销的各种想法。 负责做好行销考勤和信息数据。 负责员工综合业绩考核。

负责每周开会总结和安排，解决各项问题 2：行销组员 组员：

在外收集区域信息和掌握各组人员动向，每天及时汇报主管。 必须服从主管领导和安排，完成各项业绩考核任务。

严格遵守各项规章制度，时刻表现出良好的公司形象和项目形象。

熟练项目说词，理解和掌握项目卖点，把握客户心里，了解区域市场信息。 把握每天遇到的准客户，以带到售楼部或留客户信息为基础。 做好自己的信息数据，及时把意向客户汇报主管。 对项目阐述不要盲无目的胡乱推广，要表现专业形象。

养成对工作有信心和责任心，对客户要有激情，对售楼部要信任。

二：考勤管理制度 1：工作时间

早上（8：00---12：00）下午（14：00—18：00）为工作时间 每天必须准时上下班，不得迟到早退，不得无故请假。

每周休息一天，以星期一至星期五为轮换休息时间，房交会和节假日不安排休息。 2：点位考勤

安排点位为考核地点，不在点位为旷岗。

不是自己的点位即没有向组长或主管申请视为串岗。 员工不能私自对换岗位，此项也视为串岗。 查岗时间未到视为脱岗。 3：工作考核

完成每天交待的工作任务

私自篡改客户信息和相互舞弊，视为扰乱团队 恶意盖单或争抢客户，视为扰乱团结

没有把资料用在工作上者，直接开除不发放工资奖金 上班期间做兼职，直接开除不发放工资奖金 4：行为考核 服从上级安排

着装简单整洁、外貌精神，

不得和客户发生冲突，视为态度不端正 5：基本工资及奖金 固定行销团队人数：10人 行销主管（1名）

底薪：1500元/月 奖金：80元/套 行销人员（9名）

底薪：1200元/月/名 奖金：200元/套 6：业绩考核：

业绩计算方式是以带单，带看，来电，报表为基础

如果客户没有来过售楼部或过了有效期的以带单为第一，带看为第二，来电为第

三，报表

在售楼部没有继续追踪的客户（带单，带看的客户有效期为一个月，来电和报表客户为十五天）

客户同时带两张资料或多张，业绩平均分配，如果有一样的客户时，以登记时间先后为准，如果同时拿回信息，业绩平分

行销的老客户带新客户还是算同一个行销，但不累加业绩 行销派单客户成交，奖励100元/套 7、基本任务

行销每天发单量不少于600份。 每天不少于2组客户到售楼部登记。

每天留电和来电不少于2组真实的电话号到售楼部登记（包括打电话到售楼部的客户）。 五：奖惩制度

1：迟到早退一次罚20元

2：着装不整洁或上班没有精神者一次罚20元 3：不服从安排一次罚20元，两次罚50元 4：脱岗一次罚20元，

5：串岗一次罚30元，两次罚60元

5：旷岗无当日工资，两次作停岗处理,三次作开除处理. 6：态度不端正一次罚20元,两次罚50元 7：无视纪律者一次罚20元，两次罚50元 8：扰乱团队者直接开除，不发放工资奖金 9：每月第一名给予现金100元奖励

10：行销人员派发单页过程中不得随意丢弃或变卖单页；如有此类情况发生，扣罚相应损失并立即开除；

11：一个客户发放一份单页，不得对一人发放多份单页；发现一次扣罚20元； 派发单页时不得无故走远，应按事先安排路线派发并按规定报到；发现一次扣罚20元；

12：工作时间不得干与工作无关的事情，发现一次扣罚20元；

13：若当天未提交《行销客户登记表》，或未做行销记录，罚款20元，并视当天工作无效，扣除当天工资； 14：其他未尽事宜，据情处理。

济宁和润台帐管理有限公司

丰源国际项目部专案组

2013年6月

丰源国际策划书篇二

展会策划

2011第六届广州国际热水科技博览会暨 2011广州国际空气能与太阳能热水器展

策 划 书

时间：2011年8月11–13日

地点：广州·中国进出口商品交易会琶洲展馆

二、 活动背景 ：

批准单位：广东省对外贸易经济合作厅

组织机构: 中国农村能源行业协会热泵中心 广东省家用电器行业协会

广东省机械工业质量管理协会

广东省对外经济合作企业协会

粤港经贸合作交流促进会 承办单位：广州市鸿威展览服务有限公司

【2010回顾】 2010广州国际热水科技展(简称“WaterHeaterGuangzhou 2010”) 由中国最权威的能源行业协会--中国农村能源行业协会热泵中心及广东省家用电器行业协会主办。展会共吸引了国内外知名品牌：美的、万和、确正、艾格特、康特、力诺瑞特、新时代、麦科尔、聚腾、金抡、诺普、科之浪、德天等82家成品、配件、相关配套产品企业参展，WaterHeaterGuangzhou 2010展会面积6500平方米，参观专业观众7120人次。

WaterHeaterGuangzhou 2010展示内容覆盖热水器领域的全部环节，包括热水器电热元件、水箱、控制器、蒸发器、冷凝器、水泵、压缩机、温控阀、换热器、热泵钣金等。组委会客服部门买家组织扎实的工作，得到包括政府代表、热水生产商、新能源机构代表、资本投资人、企业管理者、科研技术人员、专利持有者及媒体等9532名专业观众预定到会参观采购，实际到会7120人，超过662家专业经销代理商预定到会参观采购，实际到会527人，呈现出“行业关注度高、总体需求旺盛、商家积极参与”的态势，扎实的高端观众组织工作使参展商效果得到保证。 【2010观众分析】

WaterHeaterGuangzhou2010有来自中国大陆、香港、台湾、Germany德国、Nigeria尼日利亚、India印度、Malaysia马来西亚、Senegal 塞内加尔、Singapore新加坡、Mongolia蒙古、Vietnam越南、France法国、Italy意大利、USA美国、Canada加拿大、England英格兰、Australia澳大利亚、KENYA肯尼亚、Iran伊朗、Bolivia玻利维亚、Pakistan巴基斯坦、South Korea韩国、Japan日本、The Czech Republic捷克、Spain西班牙、Bangladesh孟加拉共和国、Chile智利、United Arab Emirates阿拉伯联合酋长国、ALGERIA阿尔及利亚、South Africa南非、New Zealand新西兰、Brazil巴西、Philippines菲律宾、Ukraine乌克兰、Nepal尼泊尔等国家和地区的7120名专业采购商,其中国内观众6827人，海外买家达到293人。

经过WaterHeaterGuangzhou2010组委会展览会现场展商调查，71.3%的参展商展会现场有订单，95%的参展商对现场服务表示满意，85%的参展商继续参加WaterHeaterGuangzhou，其中展览会现场有26家企业申请WaterHeaterGuangzhou 2011参展。

【2011重要配套活动】

1、优秀热水经销商工程商大会

本活动由热泵中心、消费日报、中国热水网、热水展组委会组织，邀请热水行业经销商、代理商、工程商参与（通过审核，评选出行业百位优秀经销商工程商，颁发奖杯及在消费日报红榜公布获奖名单） 2、热水工程案例展示

本活动以图片形式展示获得“2011优秀热水经销商工程商”在2009-2010度{丰源国际策划书}.

参与的热水工程案例，每张案例图片规格为0.9 m(宽)×1.5m(高)，展会现场由观众评选出全国前十佳案例，并由消费日报颁发证书，展会后把证书寄给获奖单位，参与对象：热水生产企业、经销商、工程商。

【展品范围】

◆热泵产品及设备：家用空气能热水器、商用空气能热水器、空气源热泵热水机组、水源热泵机组、地源热泵机组、电磁热泵、复合热泵、空调热泵热水器、太阳能热泵热水器、燃气热泵热水器等。

◆太阳能热水设备：各类平板太阳能集热器、热管式集热器、分体承压热水器等。 ◆电热水器：即热式电热水器、储水式电热水器等

◆燃气热水器：直排式、烟道式、平衡式、强制排气式、强制给排气式和室外型热水器等。

◆相关配件及设备：水箱、水嘴、水塔、热水控制泵、控制器、调节器、加热管、蒸发器、冷凝器、压缩机、除污器、加湿器、净化设备、循环水泵、膨胀阀、过滤器、储液罐、空气处理器、温控阀、换热器、电加热器、发热电缆电线、热网设计、保温材料、发泡材料、发泡设备、焊接设备、控制调节设备等。 ◆热水管理系统、热水解决方案、节能热水工程等。

【WaterHeaterGuangzhou 2011目标观众】 国内外能源机构及协会等行业组织；

国内外热水生产商、代理商、经销商、工程商、贸易商； 国内外桑拿、泳池、供暖、空调工程配套行业；

国内外建材装饰公司、家电超市、工厂、酒店、机场、学校； 国内外建科院、城市建设规划设计院（所）、房地产开发商、建筑设计咨询公司、物业公司；

三、 活动目的

1、对公司品牌进行推广和宣传

2、宣传公司新产品（热水监视系统、节能宝等） 3、集中收集潜在客户资料 4、跟热水参展商进行接触 5、增进合作客户之间的沟通

四、资源需要：

1、KT办 6个 2、洽谈圆桌1张，椅子4个（小圆凳） 3、公司资料1000份 4、展示柜一个 5、展示台一个 6、公司资料1000份 7、笔记本电脑2台 8、客户信息表20张 9、签到笔20支 10、客户赐名片盒一个 11、纯进水6桶 12、一次性纸杯200个 13、资料袋100个 14、公司相关人员名片各两盒 15、展示产品：a、监视系统一套 b、多用户热水表5台 c、计时水控5台 d、分体水控5台 e、流量型水控机5台 f、预付费热水表5台 g、预付费冷水表5台

五、活动开展：

8月10日布展，相关人员去去现场布臵展馆，运送物资。 8月11日早上8点钟所有参展人员必须到位，迟到按公司考勤考核。展位接待3人，技术人员2名，其余人员主动去接触参展客户。 8月12日-13日严格按照相关流程执行 8月13日下午17点结束物资回收和运送。 主要流程：

1、接待人员3名,主要负责接待前来咨询的客户的讲解和沟通；

2、推广人员3名，主要负责去接触参展的热水商，并将其决策人带至公司展位； 3、技术人员2名，一名负责监视系统，节能宝的技术咨询，一名负责其他产品的技

术咨询；

4、后勤人员一名，主要负责后勤事务的配合；

六、经费预算：

工作人员午餐，特殊事情花费

七、活动中应注意的问题及细节：

内外环境的变化，不可避免的会给方案的执行带来一些不确定

主要是主动热情的接待客户，留下信息便于以后联系沟通；热水参展商的潜在客户的接触及公司相关产品的推广。

八、活动负责人及主要参与者：

负责人：

推广人员： 技术人员： 后勤人员：

九、部分参展单位

广州汇佳电子科技有限公司 广州市金甲能源技术开发有限公司 杭州沈氏换热器有限公司 深圳市汉控科技有限公司 北京有色金属研究总院 广州市亿能环保科技有限公司 江门市凯立信电气科技有限公司 顺德区科之浪能源科技有限公司 宁波市江北区索科电器有限公司 长沙碧力新能源电器有限公司 诸暨市悦发机电设备有限公司 中山市格诚机械有限公司 台州天之星管业有限公司 珠海市润星泰电器有限公司 中山市百乐富电器有限公司 广州瑞姆节能设备有限公司 佛山市德天电器有限公司 广州伟记节能设备有限公司 珠海市天然志富能源科技有限公司 广州市普克不锈钢制品有限公司 佛山市顺德区碧涞节能设备有限公司 广州市兆基饮水设备科技有限公司

佛山天元太阳能科技有限公司 东莞市斯域机电有限公司 滕盛五金机电有限公司

广州市德夫人电器股份有限公司 苏州路易赛蒙电器有限公司 广州尚能太阳能科技有限公司 浙江科杰集热管有限公司（高日） 上海恒温控制器厂有限公司 东莞市传承气动元件有限公司 中山市豪邦电器燃具有限公司 中山市卓粤太阳能科技有限公司 佛山市南海美超能源科技有限公司 无锡市奇能焊接设备有限公司 东莞市长安双麟电器设备厂 余姚市爱拓升电器有限公司 广州平鑫空调设备有限公司 温州市永信康尔电器有限公司 惠州市思想科技有限公司 东莞市金拓实业有限公司 广州粤通换热器有限公司 深圳市东海冷暖科技有限公司 佛山市南海区暖居电器有限公司 深圳市荣和兴太阳能科技有限公司 深圳市领路达方电子科技有限公司 佛山市南海佰什特通用设备有限公司 海宁普司顿新能源有限公司 深圳市欧格诺电器有限公司 福州三杰电器有限公司

佛山市顺德区新致电器有限公司 海宁爱生太阳能科技有限公司 佛山顺德昭煌电器有限公司

北京博日太阳能科技发展有限公司 广州正峰电子科技有限公司

佛山市南海区大沥安能热能设备厂 佛山市顺德区基诺德电器制造有限公司 深圳市凯路创新科技有限公司

佛山市顺德区淋斯莱克节能科技有限公司北京豪特耐管道设备有限公司 广州金抡电器有限公司

广州市铭汉电子科技有限公司 东莞市莞安机电工程有限公司

Solartech Sales & Service Sdn Bhd 爱美泰电器有限公司

深圳市尊翔科技有限公司

东莞市晶科纳米科技有限公司 广西震革网络科技有限公司 深圳市懿博五金制造有限公司 深圳市乾元通科技有限公司 东莞市虎门资丰保温水箱水塔厂 广州凯能电器科技有限公司/ 佛山市天加不锈钢制品有限公司 瑞安市丰源不锈钢水塔封盖厂

佛山市美肯冷热节能设备有限公司 深圳市智胜达科技有限公司 东莞市天尚太阳能有限公司 中山市万事顺生活电器有限公司 浙江三菱日特新能源有限公司

佛山市大芝热泵制冷设备有限公司 东莞市厚街芯成机械设备制造厂

东莞市正旭新能源设备科技有限公司 安徽好来西科技有限公司 深圳市碧河电气有限公司

广州市力鼎机械设备有限公司（科能）东莞市天道太阳能科技有限公司 宁波市元方温控器有限公司 泰豪集团有限公司

广州市番禺腾丰金属制品厂 深圳市聚焦太阳能有限公司 深圳市浩东节能科技有限公司

佛山市英图节能设备制造有限公司 广东五星太阳能股份有限公司 广州德诺泳池设备有限公司

佛山市旭阳能源科技设备有限公司 中山诺普电器有限公司

佛山市尚益节能设备有限公司 广州捷玛换热设备有限公司 广州市锐佳环保材料有限公司 东莞市瑞星空调设备有限公司 中山市东凤镇我的电器有限公司

广州番禺新速能板式热交换器有限公司新时代能源科技有限公司

佛山市高明区通洋高科太阳能有限公司天虹富（连南）玻璃有限公司 广州九恒新能源有限公司 佛山市德强电器有限公司 广州市凯伦热泵有限公司 广州市弘图数码科技有限公司 河北光源太阳能有限公司

丰源国际策划书篇三

落索坡城中村改造策划书3稿

落索坡城中村改造策划书

目录

前言……………………………………………………………………………...…2

第一章：……………………………………………………………………………2 一：落索坡村概况…………………………………………………………………3 二：昆明市综述………………………………………………………………….3

第二章：改造的原因及意义………………………………………………………4 一：落索坡城中村改造原因………………………………………………………4 二：落索坡改造中可能遇到的问题………………………………………………7

三：城中村改造后将会给村民（居民）带来什么好处……………………………7 四：城中村改造对昆明市城市建设的意义………………………………………8 五：落索坡村改造优势…………………………………………………………9

第三章：昆明市城中村改造相关政策及经济分析……………………………...10

一：昆明市城中村改造相关政策………………………………………………10 二：昆明市经济条件分析………………………………………………………13

第四章 ：规划依据、原则和目标 ……………………………………………….14 一：规划依据……………………………………………………………………14 二：规划原则………………………………………………………………….14

三：规划目标……………………………………………………………………...15

第五章：落索坡村详细规划……………………………………………………...15 一：实施改造

前言：落索坡城中村地块在地理位置、交通、环境、人口状况等都有优越性，如果做出一个提升收益的构想：通过规划、设计、我们将改造地块为几大区域、集小区住宅、临街商铺、公寓、酒店、商场融为一体的综合楼盘。然后通过合理的策划、规划解决商业区今后在招商、运营方面的问题。让整个村的收益、生活条件有很大程度的提高。我们力求实现经济效益和社会效益的最大化，确保企业、投资人、政府、民众利益的多方共赢。

第一章

一、落索坡村概况

落索坡村地处云南农业大学地段，东领盘龙江，南领沣源路，西领云南农业大学西校区，北领云南农业大学东校区，规划净用地面积24200平方米（36.3亩），整块地形由东向北呈上坡形，坡度较大，周边有著名的黑龙潭公园、植物园、金殿公园。规划用地地质稳定，建设地基良好，在昆明属于地质最好的一类场地。

二、昆明市综合概况

1、 昆明市城市综述：昆明市是云南省的省会城市，具有两千四百多年的历

史，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心，同时也是我国著名的历史文化名城和优秀的旅游城市。

2、 昆明市行政面积和区域划分：

行政面积：昆明市辖区面积21111平方公里，现在主城建成区达两百多平方公里。

区域划分：昆明市辖区有五华区、盘龙区、西山区、官渡区、东川区、呈贡县、石林自治县、寻甸县、嵩明县、禄劝县、宜良县、晋宁县、富民县、及安宁市。共52个镇，91个乡，24个城镇街道办事处，1335个村民委员会。洛索坡村位于盘龙区，昆明市北部，与云南农业大学、农大教工小区接壤。

3、 昆明市地理环境和气候：昆明市地处云贵高原中部，市中心海拔1891

米。南濒滇池，三面环山。属于低纬度高原山地季风气候，由于受印度洋西南暖流气流的影响，日照常，霜期短，年平均气温15摄氏度，所以鲜花常年不断，草木四季长春。昆明市有春城的美誉。

4、 昆明市交通状况：

昆明市是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东亚、南亚的口岸。{丰源国际策划书}.

（1）航空：昆明市机场是中国五大空港之一，共开通国内、国际及地区航线180余条日出港航班进400班次，2012年底旅客吞吐量进2000万人次。

（2）铁路：铁路有南宁——昆明、贵阳——昆明、成都——昆明、昆明——河口、昆明——大理、昆明——内江等主要干线。

（3）公路：公路运输在云南交通事业中起着巨大作用，全省有四条国

道纵横贯穿，108、213、320、324等4条国道经昆明市形成了一昆明市为中心，国道为主，辐射全省，是连接邻省领国的重要交通枢纽通道。

（4）市内交通：昆明市城区的公告汽车有3100余辆运营线路进190条，所有的公交车都是无人售票。此外出租车也是城市交通的一个重要组成部分，目前出租车已发展到近7000辆。

第二章：

一、落索坡城中村改造原因

1、通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的

过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：

（1）人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。

（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。

（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患。

（4）土地没有合理的规划，且土地使用存在诸多问题，如宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱。

（5）交通道路设置不合理，没有合格的消防道路，一旦发生火灾消防人员灭火难度大。

“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。

2、根据下图可以看出落索坡村存在的部分问题。

丰源国际策划书篇四

凯德置地项目行销策划书 凯德中国

凯德置地项目行销策划书

凯德置地公司简介

“建宇树人”是凯德置地的企业理念，凯德置地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。

在中国，新加坡嘉德置地集团以独资控股形式成立凯德置地，这让集团在中国能顺利地进行运作，并且能更灵活地运用资金和管理业务。凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长，为集团做出了重要贡献。

凯德置地是一家致力于高品质住宅和商用房产的投资与开发公司。自1994年进入中国以来，就一直活跃于中国房地产市场，目前在华总开发业绩以超过300亿人民币。2002年,凯德置地成为了"外商独资投资有限公司"。凯德置地一贯倡导以人为本，尊贤重仕的企业文化，竭诚为客户提供最好的产品和服务。最大的优势源自强有力、有丰富国际经验的管理团队，及具有奉献精神和专业素质的优秀人才。凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。 新加坡嘉德置地集团: 嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。嘉德置地的房地产和服务公寓网络遍布全球18个国家的70个城市。凭借其雄厚的产业资产和商业知识,嘉德置地也为客户提供收费制的产品和服务。 新加坡嘉德置地集团使命: 以国际化的形象构建世界级的房地产企业。 创造持续的股东价值、提供高品质的产品和服务、吸引并发展高素质的人力资本。

凯德置地公司理念

秉承回馈社会，为民造福的一贯理念，凯德置地专注于营造充满活力，设施完善，极具人文气息的多元一体化生活空间。无论是住宅还是商用产业，凯德置地的物业从建筑设计本身到功能的实用性，都讲求精益求精，至臻完美；并在产品的创新与增值上孜孜以求，不懈努力；深得全球品质人士青睐，在国内屡获殊荣。

凯德置地如何进行项目行销

由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。由于房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P策略，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销，都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和根本出发点。许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移，但4C理论的理论根源与4P理论同出一宗，与其说是战略转移，还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。因此，本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。

中国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念﹑一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据的市场情况进行合理的创新。

房地产营销产品策略（Product） 房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概

念及内容，房地产产品可以分为三个层次：

1﹑核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

2﹑有形产品。指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量 等。

3﹑延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理﹑保证公共设施的提供等。 的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念﹑一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感﹑安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

首先是房地产品牌营销。

的房地产产品营销已经由对单一的楼盘进行营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上，长江实业﹑新世界集团﹑ 新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下，“品牌”为什么就会比“产品”厉害？因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述，因而显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物，除物质满足外，更需要丰富多彩的精神享受，而 “品牌”有精神，“产品”则没有。

产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时，“产品”才真正升华为“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能让消费者不断重复消费。

随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌，房地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫，对产品进行全方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。

其次是房地产产品的特色营销

消现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无有，人有优，人优奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。

已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格，因而成为市场亮点。以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例，作为经济适用房的“锦华南园” “锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全，深受年轻人青睐，另外如绿化率达90%的“青云翠居”，大打“绿色”王牌，“软件知音园”的IT特色﹑“兰亭山水”的文化色彩﹑“丰源海景山庄”的海景特色，以及“星海人家”的明星效应等，在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色化楼盘。

再次是消费者居住环境的打造。

随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有

不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。如1997年初上海的“绿荫苑”，它独辟蹊径，提出“新加坡风”的崭新概念，摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达 40%的绿化率。随后出现的“国贸花园”，也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。后来的“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”，“中远两湾城”和 “盛大花园”以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业绩。当然，开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。

尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的同时，有意无意地引入了绿色营销理念，但其最多也只能称其为“绿化营销”。它与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主；绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括了外部空间（绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等）营造，也包括了住宅单元内中空间（朝向、层次、通风、采光、干湿等）的营造。因此，绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换，相去甚远。另外，单一的绿化营销量为竞争对手模仿，不利于市场多维度竞争格局的形成，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。所以，单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现真正意义上的环保营销。

再次是房地产产品文化营销。{丰源国际策划书}.

当代社会文化对经济的影响力越来越大，建筑亦不例外。项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子，现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是 “钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。因此，开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，例如位于上海河南路、复兴路上的太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场，并在小区安放了汉白玉雕塑10座，其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等，每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。在这里，人们可以领略到难得的神话情调。

另外，随着现代交通、电信的迅猛发展，人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离越来越远，地球变成一个村庄，人心却越来越封闭。广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题，他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出：“下雨了，让隔壁的林太太帮忙收衣服”，这一主题相当朴实，却又那么珍贵，让久久回味。另外，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味，以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。

丰源国际策划书篇五

茶叶广告策划书

茶叶广告策划书（一）

一前言：

（项目情况简单介绍）

现在，计算机络技术已经得到了飞速的发展，而电子商务也随着计算机的普及而成为一种重要的行业，电子商务凭借其国际化信息化和无纸化崛起，电子商务的崛起改变了了众多企业的传统的经营模式，也促使了电子商务的的发展，未来的的商业模式也将以电子商务为主要的经营模式。络营销有利于提高工作效率，降低成本，增加市场，所以我们将推广络营销，改变营销模式，更要推广企业品牌，提升企业经济利益。

二：络市场情况分析

1、络市场前景分析

目前我过茶叶市场整体需求过于饱和，消费的增长速度地狱茶叶生产能力的扩张速度，出现供大于求的买方市场特征，在这样的情况下，我国的茶叶市场主要情况是1茶叶的种类多，企业多，我国的茶叶种类大约有上千种，仅名茶就有两百种左右。2茶叶市场管理无序，没有标准。茶叶种类和企业的众多导致混乱的市场局面。3企业的实力弱，品牌意识弱。我国茶叶企业数量众多，但大多数实力弱小，采用的也是传统的经营模式，茶企的品牌意识弱，我国注册自己品牌的茶企不到1000家。

2、奕福茶叶络市场机会分析：

茶叶络营销是当今电子商飞速发展的一份子，络营销不需要中间人减少流通环节，越来越多的人们喜欢上购物。上购物方便省力。有利于茶企的发展，奕福是主要是销售安溪的铁观音，安溪奕福茶厂茶叶厂家直销，拥有自己的高山生态茶园，茶叶正宗。利于销售。

3、络市场风险分析

作为商业之间的来往，主要的原则就是：诚信为本。顾客的疑惑的不可控制的认知误差，都是影响销售的重要因素。信息的安全性，在交易的过程中要保护商务信息的保密要求。商务情况千变万化交易一旦达成，就不可否认，否则会影响一方的利益。络交易注意防火墙技术，络防毒，信息加密存储，身份认证，授权等。

三：络市场细分与目标市场定位

1、顾客需求分析

顾客购买茶叶一部分是当作礼品送给别人，所以茶叶的包装上可以设置好看大方突出场频的质量同时又适合做礼品。茶叶总是和茶具分不开的，茶叶可以和茶具一起销售。在站上可以显示一些热销的茶叶，帮助顾客挑选，吸引消费者。

2、市场细分情况：奕福茶叶主要经营安溪铁观音，泉州人们都有饮茶的习惯，人们也 喜欢奕福的铁观音，奕福拥有较好的市场份额。

3、络公司定位

为什么是开展络营销，如何来进行效益型络营销，是树立企业的品牌，还是仅是产品展示，对于奕福的络营销定位等，都要有一个很好的细分与需求，根据相关功能之后做出自己的个性化的茶叶络营销站与方案。而现在的企业站可以分为产品展示型的，络营销型的，电子商务型的，还有服务型的，不同的类型，其营销的方式不同，所以来说，对于络营销的策划是一个优秀络营销机构的核心力量之一

四络市场营销策略组合（与竞争对手比较）

1、产品策略

产品是市场营销的首要因素，企业在整个市场营销活动过程中都离不开产品。随着消费需求日益显现个性化的特点，公司不应急于制定产品策略，而应通过互联实现顾客与厂商的直接对话，根据不同顾客的具体要求，进行产品生产和服务，开展定制营销。

2、价格策略：

络营销中价格策略的制定，应当充分考虑每个消费者的价值观，顾客的消能力。传统营销定价主要考虑产品的生产成本和市场上同类产品的价格。但在络上，消费者购物基本属于理智型，价格是否合适取决于其价值理念，因此公司要充分掌握消费者的购买信息，实现双方的充分沟通。

3、渠道策略：

渠道就是产品和服务从生产者向消费者转移的过程。络营销使生产公司直接面对消费者，传统的渠道受到冲击，与之相适应的将是负责送货的寄售或销售代理。渠道策略即解决物流的问题。

4、促销策略：

络促销的核心问题是如何吸引消费者，为其提供具有价值诱因的商品信息。

4、1、上折价促销折价亦称打折、折扣，是目前上最常用的一种促销方式。因为目前民在上购物的热情远低于商场超市等传统购物场所，因此上商品的价格一般都要比传统方式销售时要低，以吸引人们购买。

4、2、上赠品促销赠品促销目前在上的应用不算太多，一般情况下，在新产品推出试用、产品更新、对抗竞争品牌、开辟新市场情况下利用赠品促销可以达到比较好的促销效果。赠品促销的优点：可以提升品牌和站的知名度；鼓励人们经常访问站以获得更多的优惠信息；能根据消费者索取增品的热情程度而总结 分析营销效果和产品本身的反应情况等。

4、3、上抽奖促销抽奖促销是上应用较广泛的促销形式之一，是大部分站乐意采用的促销方式。抽奖促销是以一个人或数人获得超出参加活动成本的奖品为手段进行商品或服务的促销，上抽奖活动主要附加于调查、产品销售、扩大用户群、庆典、推广某项活动等。消费者或访问者通过填写问卷、注册、购买产品或参加上活动等方式获得抽奖机会。

4、4、积分促销积分促销在络上的应用比起传统营销方式要简单和易操作。上积分活动很容易通过编程和数据库等来实现，并且结果可信度很高，操作起来相对较为简便。积分促销一般设置价值较高的奖品，消费者通过多次购买或多次参加某项活动来增加积分以获得奖品。积分促销可以增加上者访问站和参加某项活动的次数；可以增加上者对站的忠诚度；可以提高活动的知名度等。

茶叶广告策划书（二）

一、公司简介

西双版纳昌泰茶行有限责任公司于**年正式成立，其前身为成立于民国年间的“易武三合茶社”。下属有三个分公司，易武分公司、大渡岗双岗茶场和景谷恒丰源茶行。公司设有初制茶车间、精致茶车间，普洱茶车间，小包装车间、手工名茶车间等。公司现有管理人员20多名，职工200多名，已经建立了完善的竞争激励机制和严格的奖惩机制的管理体制。始终坚持人无我有，人有我精的经营理念。

西双版纳昌泰茶行有限责任公司注册商标为“易昌号”。“易昌号”普洱茶吸取了前人的传统普洱茶的制茶经验，完全以生长于“六大古茶山”原始森林中的古茶树的肥大、粗壮芽叶为原料加工而成。“易昌号”共有普洱茶和绿茶系列50多个品种。目前，易昌号茶叶已经销往香港以及东南亚、韩国和日本、台湾、深圳、广东等地。

二、策划目的

西双版纳昌泰茶行责任有限公司“易昌号”牌系列茶以“人无我有，人有我精”的经营理念，满足消费者的需求。在市场经济的观念指导下，昌泰茶行市场营销根据“普洱茶”茶的定位和消费群众状况，运用市场营销组合，采取各种策略和手段，去占据目标市场，让广大消费者及早品尝到“普洱茶”的风采，力争在市场的目标消费群中知名度提高到100％，美誉度和信任度达到90％，年销售量翻一番。

三、普洱茶历史

普洱茶位于西双版纳地区的古“六大茶山”，三国前就有茶树种植，三国之后，茶就作为商品外对贸易，晋时逐渐发展，唐、宋已形成茶叶商品基地，明洪武年间被划作一个单独的行政区域。清朝中叶，古“六大茶山”鼎盛，产品远销四川、西藏、南洋各地，普洱茶从此闻名中外，普洱茶外销之路，就是历史上的茶马古道。历史的普洱茶外销路线主要有以下几条：一条是从普洱出发至昆明、昭通、再到四川的泸州、叙府、成都、重庆至京城。二条是普洱经下关到丽江与西康西藏互市。三条是由勐海至边境口岸打洛，再分二路：一路至缅甸、泰国；二路是经缅甸到印度、西藏。四条是由勐腊的易武茶山开始，至老挝丰沙里，到河内再往南洋。在江北古六大茶山境内有7条：易武至江城道、易武至宁洱道、易武至思茅道，此道是主要道，易武至倚邦、莽枝、革登也走此道，易武至车里再到勐海道，易武至老挝磨丁道，易武至老挝勐悻道。於道光二十五年（公元1845年）从昆明经思茅至倚邦通过磨者河上的承天桥再到慢撒、易武那条由石板镶成的古茶马道，约宽2米，长达数百公里。昔日茶山有许多茶号和茶庄专门从事茶叶的收购、加工和外运销售，呈现一派繁荣景象。

四、市场存在的问题

1）茶园生产力低：一是无性良种少；二是高山优质茶产区茶园少；三是现有茶园因肥培水平低，分散、老化、抛荒等现象严重。

2）茶厂生产力低：因茶厂规模小、设备差，自动化、信息化程度低，竞争实力弱。奇怪的是，茶厂规模仍有缩小之势。

3）市场建设不足：由于产品没有市场信息指导，没有畅通无阻的渠道销售，盲目种植、盲目生产，销售困难。即便有，也是有一时，无一时；短期有，长期无。出口上，全国没有一个拍卖市场，生产无法与国际市场相联系。

4）产品竞争乏力：品牌多，名牌少，没有象“立顿”这样的世界级品牌；产品质量差，原料差，感观品质差；以次充好，以假充真，卫生指标不合格，农残超标。

5）管理水平不高：由于体制等多方面的原因，整个行业对管理科学重视不够，管理人员基本上没有受过管理专业培训，现有企业潜力发挥不出来。

6）行业管理无序：当前茶业好似纯粹自由市场经济，放任自流。

7）人才严重短缺：由于茶叶全行业亏损，专业人员纷纷改行下岗。在岗的或者在政府机关，或者在效益较好的大企业，或者自立门户经商卖茶，而种植业、企业市场一线人才严重短缺。

8）市场开拓不力：东方人把茶当艺术，而西方人只将茶当商品。中国茶文化丰富，而对茶行销不力。

9）科技投入不足：茶为何斗不过咖啡？且看咖啡周边设备的研究增加，而茶之永远壶壶杯杯而已。“七题几五”、“八五”国家自然科学基金对茶叶机械、茶叶加工的研究课题是零。湖南省茶叶研究所70多年的历史，70多名科技人员，科研经费最少的一年仅几万元。

五、产品市场机会点