万科房地产策划书

万科房地产策划书篇一

房地产策划全流程(万科)

房地产策划全流程（万科）：

前期策划阶段

前期策划的整体流程

万科前期策划整体流程：

前期策划分阶段

一、可行性研究

1、可行性研究的定义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。

2、可行性研究的作用：

★是项目投资决策的依据。

★是筹集建设资金的依据

★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

★是编制下阶段规划设计的依据

3、可行性研究的内容：{万科房地产策划书}.

二、项目研究

项目研究的目的：

宏观环境研究

● 经济环境

• 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）

• 重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会） • 城市经济状况（GDP、人均收入等）

• 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）

人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） ● 房地产市场环境

结构及其规模（一、二、三级市场）

板块布局（热点区域）

行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）

结论：房地产未来发展趋势

项目价值分析

 区位价值分析

产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）

街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）

 项目资源分析

自然（山景、海景、湖景等）、人文景观

交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）{万科房地产策划书}.

配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）

竞争环境分析

● 同区位、同类型、同价位竞争项目分析

通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。

同区位：包含 同一地段或同等地段两个方面。

同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型 等。

同价格：包含同单价和同总价两个方面。

研究内容：同质产品供应总量

产品特点

价格

客户

研究方法：踩盘、小组讨论、问卷

 经典楼盘分析

通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。 研究内容：

产品特色

（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等） 推广手法

（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）

销售策略

其他成功因素

研究方法：现场考察 + 小组座谈

● 成功案例分析

通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所

万科房地产策划书篇二

万科房地产策划书{万科房地产策划书}.

万

科

房

地

产

策

划

书

姓名：孙梦姣 班级：12级商英一班 学号：12370101005

目录

第一章：房地产网站策划分析

第二章：

第三章：

第四章：

第五章：

第六章：

第七章：

第八章：

项目目的和价值 市场调查与可行性分析 网站定位 网站设计 网站模块结构图 网站功能模块说明 项目实施管理与预算

第一章：房地产网站策划分析

据国家统计局的数字显示，至1999年末，我国商品房的空置面积已达9124万平方米，其中商品住宅达6787万平方米，这一惊人的数字，不禁令我们反思，问题的症结究竟在哪里？从营销的角度来看，企业、消费者之间信息传导机制存在的严重故障是一个重要原因：房地产企业缺乏细致的市场调查，没有与消费者建立良好的沟通关系，造成信息不对称；企业不了解消费者的真实需求，生产了大量适销不对路的产品，造成积压；消费者被强迫性地接受他们并不满意的房地产信息，面对数量巨大但可选择空间很小的住房，产生了一种对房地产企业的逆反与不信任。此时，网络这一高科技的产物，为我们消除这种困扰提供了一个亮点。网络商务营销可以说是这个世纪最有代表性的一种低成本。高效率的全新商业模式，它的一大优势在于缩短了企业与消费者的空间距离。一个行业必须与社会的主流技术相融合，不断创新，才能使该行业永葆青春。房地产业也必须正确面对新科技革命，将传统产业同网络优势相结合，充分享受新技术为之带来的巨大收益。

对于房地产这种高价值的产品，消费者在做出决策时需要大量信息，企业为了给消费者提供满意购买的条件，与消费者进行双向互动，自然会被网络营销的魅力深深吸引

第二章：项目目的和价值

A） 项目名称：万科房地产网站规划；

B） 项目的目的和价值：展示万科地产胜景，满足第一二目标市场客户需求，给第一目标市场提供更全面周到的服务，让第二目标市场客户能轻松获得自己想要的房源信息；

C）

项目宗旨：网上商用盈利服务和客户引导服务一体化

第三章： 市场调查与可行性分析

A） 竞争对手：河南鑫苑置业有限公司,河南振兴房地产，郑州中方园建设，江山房地产。正商置业，河南兴业房地产等。

B） 市场分析：在万科房产网站方面，第一目标市场由郑州各大房地产商组合而成，第二目标市场有广大互联网用户和欲购房者组成。就目前来讲，房产网站市场几乎被河南鑫苑置业有限公司,河南振兴房地产，郑州中方园建设，江山房地产。正商置业，河南兴业房地产网等所占据，且以上各大郑州房产网站资金雄厚，起步早，市场关系、网站建设与维护实力强、对各大房产公司服务质量高对客户的信息提供服务较为周详，且它们的知名度较高，安全措施到位，第一二目标市场对其认可度较高。但金无赤足，且信息更新速度快，信息增量大，第一目标市场客户与第二目标市场客户日益增多，需求量也不段增大，他们的要求也不断在提

高，所以，这就需要更多的高服务质量高水平高效益且功能日益强大的房地产网站来满足21世纪这个空前繁荣的市场。

C） 竞价策略:SWOT,是英文Strengths、Weaknesses、Opportunities和Threats的缩写，即企业本身的竞争优势，竞争劣势，机会和威胁。而在网站建设方面，则应着眼于网站所有的竞争优势、劣势、机会和威胁。然而，就目前来看，★房地产网站建设的优势有：目前随着郑州的经济发展，人们生活水平的提高，信息时代的巨变，电脑的普及，郑州房地产行业的日益壮大，无论是第一目标市场的房地产企业还是第二目标市场的广大互联网客户，对网站的服务需求信息需求呈现出增长趋势。现今房地产企业为了发布该企业房源信息和促进房源销售更需要功能日益强大服务日益完善的房地产网站。广大互联网客户为了获取自己需要的所在地房源信息也更加需要房地产网站来为他们提供。此外，现有房地产网站尚存在功能、服务和数量上的不足，这也给新一代的房地产网站的建设提供了契机。★房地产网站的劣势有：虽然现今郑州诸多房地产网站有着诸多缺点，但总的来说，它们起步较早，经验丰富，技术也较为雄厚，且占有大量的第一第二目标市场，拥有一批忠诚于它们的老客户。从这点来讲，新的房地产网站的竞争压力是巨大的，任务是很繁重的。★机会存在于前面的优点中，此外，新时代郑州大量的计算机人才的丰富也为它们提供了战略大后方。★威胁和劣势有诸多相同之处，此外，新一代的房地产网站缺少经验，对市场的了解也远远不及房地产网站的老前辈们。

万科房地产策划书篇三

万科地产的策划案(较老_但经典)

万科精品

一、深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研

1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析

（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）

3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5） 购买反应（价格、规划、地点等）

（6） 购买频度

6、结论

二、 项目环境调研

1、地块状况：

（1）位置

（2）面积

（3）地形

（4）地貌

（5）性质

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6、 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、 项目投资分析

1、投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）

（2） 房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4、土地延展价值分析判断（十种因素）

5、成本敏感性分析

（1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6、投入产出分析

（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7、同类项目成败的市场因素分析

四、营销策划

（一） 市场调查

1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）{万科房地产策划书}.

2、建筑规模与风格

3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）

8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）{万科房地产策划书}.

（二）、 目标客户分析

1、经济背景

·经济实力

·行业特征 ―― 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

（三）、 价格定位

1、理论价格（达到销售目标）

2、成交价格

3、租金价格

4、价格策略

（四）、 入市时机、入市姿态

（五）、 广告策略

1、广告的阶段性划分

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

（六）、 媒介策略

1、 媒介选择

2、软性新闻主题

3、媒介组合

4、投放频率

5、费用估算

（七）、推广费用

1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

2、印刷品（销售文件、售楼书等）

3、媒介投放

五、 概念设计

1、小区的规划布局和空间组织

2、小区容积率的敏感性分析

3、小区道路系统布局（人流、车流）

4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5、小区建筑风格的形式及运用示意

6、小区建筑外立面色彩的确定及示意

7、小区户型比例的搭配关系

8、小区经典户型的功能判断及其面积划分

9、小区环境绿化概念原则

10、小区环艺小品主题风格确定及示意