万达综合体投资策划书

万达综合体投资策划书篇一

杭州万达广场项目CI策划书

中国建筑第二工程局

杭州拱墅万达广场工程

CI创优策划方案

杭州拱墅万达广场工程项目经理部

目 录

一、工程概况

二、组织管理执行机构

（一）目标

（二）CI工作执行小组

（三）CI工作原则

三、设计依据

四、实施方案

（一）理念识别

（二）形象识别

（三）视觉识别

1、工地外貌

2、现场办公室

3、会议室或接待室

4、门卫室

5、现场图牌

6、施工现场临建

7、施工机械设备

8、楼面形象

9、人员形象

10、材料汇总

五、现场CI创优管理措施

六、CI创优项目一览表

施工现场总体效果图

办公区效果图

生活区总体效果图

一、工程概况

杭州拱墅万达广场位于杭州市拱墅区，郭家路以南、红旗路以北、杭行路以东和东吴路以西之间。该地块由上祥路划分为东西两个区，其中西侧区域为商业区、写字楼及商铺步行街，东侧区域为写字楼及商铺步行街，东西区以地下室连接通道相连通。杭州万达广场规划用地面积为8.34公顷，总建筑面积为35.05万平方米，其中地上建筑面积25.37万平方米，地下建筑面积为9.65万平方米。该工程开工日期为2013年4月25日，竣工日期为2014年11月25日；工程造价为10.31777894亿元。

本工程为中国建筑第二工程局2013年在杭州市承接的一项重点工程项目，是杭州市首个真正意义上的城市综合体项目，也是杭州市近年来引入的投资额最大、档次最高的服务业项目；对加快完善杭州中心区功能、提升城市品位，推动杭州市经济社会发展，起着重要的促进作用。公司及项目部对本工程都非常重视，在质量安全、文明施工等方面明确了创优目标，制定了争创………………………………………………….。

我局于2013年承建了杭州拱墅万达广场工程，该项目既是大连万达集团在进入杭州市场的第一个大型现代化商业中心，为此局沪高度重视，将其列入CI 创优计划，指导项目部专门成立了创优执行小组并指派了专人负责，严格按照中建总公司CI 规范全面组织实施，形成全员参与、狠抓落实的积极氛围，力争以CI 创优为契机，推动项目安全、文明施工以及各项现场工作再上新台阶。为维护中建品牌形象和我局又快又好发展做出积极贡献。

万达综合体投资策划书篇二

总体规划及概念方案设计任务书(万达)

________万达广场

总体规划及概念方案设计任务书

（用于对外方案征集）

编制人

建 筑：

结 构：

给排水：

暖 通：

电 气：

弱 电：

签发人

主管副院长：

编制单位：万达商业规划研究院有限公司

____万达广场投资（置业）有限公司

编制时间： ____年____月____日

1 项目概况

（根据具体项目自行掌握描述要点）

1.1 用地区位：____万达广场项目位于____市____区____路____侧（____地块），____区街以南、____街以北、____路以东和____路以西。

1.2用地规模：____万达广场的总规划用地面积____平方米，其中：本次设计地块总用地面积为____平方米，其中建设用地____平方米，其他待征用地____平方米。

1.3 建设规模：规划总建筑面积约部分____平方米。地上 层，地下_________层。

1.4 用地现状：包括拆除及保留的建筑物、地势地貌、市政设施情况等。

1.5 用地周边环境：包括对本项目产生有利或不利影响的因素（如交通、景观、城市发展方向等），以及本项目对周边现状建筑的影响。

1.6 用地内需保护的古建、古树及文物等情况。

1.7

z.1.2（附件建议或方案（含报告、会议纪要、传真、图纸等）。本 其他相关情况。

2 设计依据 （附件清单根据不同项目情况填写）

2.1 国家与地方现行各种规范、规程及强制性条文。

2.2 政府规划主管部门的规划意见书或规划控制条件，以及规划主管部门、消防、人防、水、电、煤气、市政等有关部门意见和要求。

2.3 测绘部门提供的实测地形图和地质水文勘测资料。

2.4 本设计任务书（附件3）。

2.5 市政基础资料（附件4）。

2.6 甲方根据市场营销、技术经济可行性研究提出的本项目相关指导性建议或方案，此部分文件（含报告、会议纪要、传真、图纸等）应对乙方各阶段设计工作（资料收集、草图设计、中间交流、成果提交）具有约束和指导作用。如有异议，双方应本着相互尊重、理

解的态度协商解决。（附件5）。

2.7 已确认的经济技术指标及建造标准。

2.8 双方签定的设计合同内所包含的服务性条款及要求（详见设计合同）。

2.9 其他相关的设计要求。

3 设计范围

3.1 甲方委托乙方承担本项目的总体规划及概念方案的设计工作。乙方从总体上控制把握，根据项目特点划分不同功能分区，并根据各个商业业态的要求及特点进行规划设计，使本项目具有高端城市综合体的品质。

3.2 乙方应按照甲方对本项目的规划设计要求和概念方案设计文件编制深度要求完成本项目用地范围内的规划设计方案。

3.3 规划设计方案应包括本项目内部以及对外的人流、车流、货流等的交通组织。

3.4 规划设计方案对用地内外的现状及保留建筑物、树木等的影响须符合设计规范及当地政府主管部门的要求。

3.5 规划设计方案应包括建筑外立面的装修材料说明，外立面夜景照明、外环境景观的概念设计。

4 设计要求

4.1 总体要求

4.1.1 乙方按照甲方提供的本项目规划设计条件（地形图、规划意见书或规划控制条件等）以及设计任务书的要求进行规划设计，并遵守国家、地方现行的相关法规、规范和规程。{万达综合体投资策划书}.

4.1.2 乙方应在设计各阶段保持与甲方及时有效的交流沟通，确保各阶段设计成果得到甲方各有关部门的认可。{万达综合体投资策划书}.

4.1.3 需着重阐述集团的具体指示及要求，以及需特别提示的重要方面。

4.2 定位概述

阐述本项目各地块的用地功能定位、购物中心的商业业态规划定位、酒店星级标准、写字楼标准（5A或普通）、公寓、住宅标准等定位说明及其对设计的要求。

4.3 设计原则

乙方应在充分解读甲方对本项目功能定位，满足下列设计原则要求的前提下开展规划设计工作，并进行开创性思维，使设计方案实用与创新兼备。如对甲方所述设计条件和要求有疑问，应及时与甲方进行沟通。

4.3.1 满足万达特色的原则

万达集团所开发的城市综合体均地处重要城市的重要地段，集商业、办公、酒店、公寓、住宅、配套等功能为一体，是项目所在城市的地标性建筑群。万达建筑秉承一贯的简洁、现代、大气的设计风格，充分强调企业文化并展示万达实力。乙方应在接受本设计任务时充分了解万达集团企业特性，调研万达已完成的项目，了解城市综合体项目特性，并据此进行设计工作。

4.3.2 满足使用功能的原则

乙方应充分了解甲方城市综合体的特征，即交通的高可达性、功能的复合性、商业的突出性、土地的集约性，以及对城市广场、环境景观、建筑形象等功能性的独特要求。

乙方应充分理解甲方的对购物中心要遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”的原则，以及购物中心（商业综合体）区、酒店区、酒吧街区、商务办公区、商业入口广场等功能有机组合的要求。

4.3.3 满足节能环保的原则

规划设计要秉承绿色环保理念，不破坏当地文物、自然水系湿地和满足其他相关的环境保护要求，利用场地自然条件，合理设计建筑体形、朝向、楼距和窗墙面积比，使建筑获得良好的日照、采光和通风，并根据需要设遮阳设施。

4.3.4 满足成本控制的原则

乙方应确保本项目的规划设计及概念方案在技术上、成本控制上具有可实施性和可操作性。

万达集团城市综合体项目的购物中心部分、酒店部分、办公楼部分在南方地区外立面以铝板幕墙、局部玻璃幕墙为主，北方地区以石材幕墙、局部玻璃幕墙为主；高层公寓及住宅楼以涂料为主。避免大面积使用玻璃幕墙。

4.4 指标要求

（用地为一整体时按以下指标要求填写；用地为多个地块组成时，可按各地块指标要求分别填写）

4.4.1 总用地规模

其中：红线内用地面积

道路、绿化代征地面积

用地的其他相关数据

4.4.2 建筑退线距离

4.4.3 建筑限高

4.4.4 容积率

4.4.5 总建筑面积

其中：地上建筑面积

地下建筑面积

4.4.6 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等各部分的面积比例要求

4.4.7 停车数量

其中：机动车（地上、地下）

自行车（地上、地下）

4.4.8 绿地率

4.4.9 其他相关指标要求{万达综合体投资策划书}.

4.4.10 与政府规划部门的规划意见书或规划控制条件不同时，以本指标要求为准

5 深度及成果要求

设计文件编制深度、成果要求详见《概念方案设计文件编制深度规定》（万达商业规划研究院编制）。

6 设计时间计划（根据不同项目情况填写）

包括资料收集、草图设计、中间交流、成果提交的全程时间节点计划。

7 其他

万达综合体投资策划书篇三

城市综合体的招商及策划

城市综合体招商

近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。

在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。

招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。本篇专题从阐述商业地产招商特点为出发点来介绍商业地产如何成功招商。

商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

一、商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。

因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。

1、招商时间长{万达综合体投资策划书}.

商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。

（1）主力店群招商

主力店群作用主要有四个：

①有助于稳定整个项目的经营

主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。

②有助于整个项目的销售

知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。

③有助于增加消费群体

主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。

④有助于提高租金收入

主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。

（2）中小店群招商

中小店群的作用主要有二个：

①业态组合需要

按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。

②项目主要利润来源

中小店的铺位租金往往是主力店的3—10倍，租金制定根据当地实际情况来定租金的比例，有的甚至更多，其中中小户租金总和是项目的主要利润来源。

2、租金租期悬殊

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%—10%。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。

3、招商难度大{万达综合体投资策划书}.

招商的难度大在于项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不准，而营运商又缺乏经验。

二、商业地产招商误区

1、盲目定位，不切合实际

为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

2、缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。

3、招商期望值过高

期望值过高的表现首先体现就是在租金上。在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。

4、单纯依靠广告招商

招商针对地是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。

5、过分强调市场环境的影响

现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。

6、缺乏持续经营的商业管理观念

很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。

7、招商工作欠缺执行力

制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制。

另一方面，招商人员必须进行专业培训。没有经营方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通，没有真正从经营者的角度解决问题，导致客户对项目信心不足，使招商工作举步艰难。

三、商业地产招商核心要决

1、合理的时机选择是成功招商的前提

（1）商业地产招商与销售

对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。

（2）商业地产招商与整个项目建设

由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。

①主力店招商时间的确定

由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。

②中小店群招商时间的确定

中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。

2、准确的前期规划是成功招商的基础