万科项目策划书

万科项目策划书篇一

万科集团商业计划书

篇一：万科项目策划书

大连金州新区万科城项目一期

工程管理策划书

编制：大连万科城项目部 审核：集团工程管理部 日期：2013年3月1日目 录

1.项目概况

1.1位置及环境

本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。宗地距沈大高速4.5公里，距金州新区城市中心商业区2.5公里，距东山路轻轨站400公里，距开发区8.5公里。万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。

本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为15.5万平方米，主要建筑形式为28~34层高层住宅。

拟于2013年3月1日开工，2013年8月取证销售，2015年10月15日交付使用。 场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.10g。存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。

1.1.1周边道路情况

东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。项目地处位置交通便利。

1.1.2周边市政配套情况

自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。现有1条dn60自来水，13年前完成500线送水。周边无中水甩口。

排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个。现有dn900污水管道和dn400雨水管道两趟。

燃气：现有中压dn300燃气管道，能满足项目用气需求。 电力：项目施工用电已接入场地中。 热力、通信：热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。 1.2建设用地规划要求

一期规划可用地为约2.3万平米，总建筑面积153000平米，容积率为2.29。 1.3建筑概况 住宅栋数：10栋 户数：137户

建筑形式：28层高层，33层高层，34层高层 结构形式：框架、剪力墙结构 建筑风格：中式风格

消防、车道：该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求。该楼栋分楼号规划面积指标：

1.4建筑分期概况

全项目共分五期，一期开工时间13年3月1日，四期预计开工时间15年4月1日。顺序推进，概况如图：

全项目分期指标：篇二：商务策划书(万科华为)

目录

一．谈判双方公司的背景.............................................2

(一)华为技术有限公司的背景.......................................2

（二）万科地产公司的背景..........................................2

二．谈判主题.......................................................2

三．谈判团队双方人员组成...........................................2

四．双方利益.......................................................2

（一）我方利益....................................................2

（二）对方利益....................................................2

五．双方优劣势.....................................................3

（一）我方优势....................................................3

（二）我方劣势....................................................3

（三）对方优势....................................................3

（四）对方劣势....................................................3

六．谈判目标.......................................................3

七．程序及具体策略.................................................4

八．准备谈判资料 ..................................................5

九．制定紧急预案...................................................6

十．谈判双方公司关于“深圳万科四季花城”楼盘房地产开发合同.........9

一．谈判双方公司的背景（我方：华为技术有限公司对方：万科地产公司） 我方：

1. 全球第二大通讯供应商，也是全球领先的信息与通信解决方案供应商，世界500强企业。

2. 准备用闲置资金进行投资，由于近几年来房地产市场行情不错，投资意向初步为房地产行业。

3. 投资预算在1000万元人民币或以内。

4. 希望年收益率能达到20%

对方：

1. 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.37亿元。

2. 已经拥有一套比较完备的策划，宣传策划。

3. 已经形成一系列较为顺畅的销售渠道，有一定的品牌效应和知名度。

二．谈判主题

解决双方合作前的疑难问题，达到合资的目的，并建立长期良好稳定的关系。

三、 谈判团队双方人员组成

总经理（决策者）：赖才权

主讲人：谢湘

财务顾问（财务总监）：周诗雅；（财务副主管）周蔼媚

销售顾问（销售总监）：朱燕青；（销售副经理）辛琳斐

法律顾问：谢湘

四．双方利益

（一）我方利益：

1. 争取最大利润额

2. 保证资金的安全，对资金投入是否得到回报的保障措施要求进行相应的解释

3. 要求对方负责进行宣传，保证质量

4. 建立长期的合作关系（二）对方利益：

争取最大的限额投资，最低为1500万元

五．双方优劣势

（一）我方优势

1. 拥有闲置资金

2. 有多方投资可供选择

（二）我方劣势

1. 对房地产行业的了解不够深入，投资前景未明。

2. 国家对房地产行业的政策和市场的变化对整个房地产行业的影响甚大。

3. 投资金额不是非常大，缺乏吸引力。

（三）对方优势

1. 已经拥有一套比较完备的策划，宣传策划。

2. 已经形成一系列较为顺畅的销售渠道，有一定的品牌效应和知名度。

3. 从事房地产行业多年，有较丰富的经验，公司形成自己的公司文化，在行业中有自己的竞争优势。连续几年创下最高营业额。

（四）对方劣势：

1. 缺乏足够的资金，2012年的资产负债高达78%。

2. 这两年由于国家政策有一定的库存，需要吸入资金，从而扩大宣传力度。而且今年拿下了很多个项目也需要资金的周转。

3. 虽创下了500亿的营业额，但是其利润率并不是同行业中最高的。

六．谈判目标

1. 战略目标：和平谈判，按我方的条件达成协议，取得我方希望的利润和股份{万科项目策划书}.

2. 原因分析：虽然对方是中国地产界的龙头，但是中国房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则 。所以万科想要保住自己龙头的地位就需要保持自己的竞争优势，那首先必须保持充足的资金。所以此次我方投资的金额虽然不算非常大，但是如果我们目标是保持长期合作，相信万科可以从我们的合作中获取利益。

3. 合作方式：我方以资金注入的形式投资，投资金额为1000万元。4. 我方要求： a. 出资额为1000万元人民币。

b. 要求对方负责进行宣传，保证楼盘有质量竣工

c. 要求对方对资金获得后使用情况进行解释

d. 风险分担问题。

e. 利润按照投资比例进行分配，其中净利润率要达到20%

5. 我方底线：

a. 对方财务部门必须有我方员工

b. 在风险承担问题方面我方可以做出退让

c. 我方可以派出专业人员协助对方完成宣传等工作。

6. 感情目标：通过此次合作，希望双方不仅可以洽谈成功，达到合作目的，并能够建立长期合作关系。

七．程序及具体策略

1. 开局：

方案一：感情交流式开局策略：通过谈及双方合作情况形成感情上的共鸣，把对方引入较融洽的谈判气氛中

方案二：采取进攻式开局策略：营造低调谈判气氛，强烈指出对方对资金运转的强烈要求，以制造心理优势，使我方处于主动地位

拒绝对方提出增加投资额，坚定运用软硬兼施的对策：

1）借题发挥的策略：认真听取对方陈述，抓住对方问题点，进行攻击、突破

2）法律与事实相结合原则：提出我方法律依据，并对投资额的具体数额进行剖析，对其进行反驳

2. 中期阶段：

1）红脸白脸策略：由两名谈判成员其中一名充当红脸,一名充当白脸辅助协议的谈成，适时将谈判话题从投资份额的多少转到双方的长远利益上来，把握住谈判的节奏和进程，从而占据主动

2）层层推进，步步为营的策略：有技巧地提出我方预期利益，先易后难，步步为营地争取利益

3）把握让步原则：明确我方核心利益所在，实行以退为进策略，退一步进两步，做到迂回补偿，充分利用手中筹码，适当时可以用提供人力和优势资源换取对方更多的信任

4）突出优势: 以资料作支撑，以理服人，强调与我方协议成功给对方带来的利益，同时软硬兼施，暗示对方若与我方协议失败将会有巨大损失；{万科项目策划书}.

5）打破僵局: 合理利用暂停，首先冷静分析僵局原因，再可运用把握肯定对方行式，否定方实质的方法解除僵局，适时用声东击西策略，打破僵局。

3. 休局阶段：如有必要，根据实际情况对原有方案进行调整

4. 最后谈判阶段：

1）把握底线: 适时运用折中调和策略，把握严格把握最后让步的幅度，在适宜的时机提出最终报价，使用最后通牒策略。

2）埋下契机：在谈判中形成一体化谈判，以期建立长期合作关系

3）达成协议：明确最终谈判结果，出示会议记录和合同范本,请对方确认,并确定正式签订合同时间

八．准备谈判资料

（一）相关法律资料

1. 甲乙双方依法自愿订立合同，任何单位和个人不得非法干预。【《中华人民共和国合同法》总则第四条】

2. 甲方依法取得土地使用权后，按合同确定甲乙双方合作开发经营房地产的投资者与被投资者的关系。《国有土地使用权出让合同》由甲方代表当事人签订。【《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条】

3. 甲方在动工开发房地产的规定期限内未动工开发所造成的乙方的经济损失，甲方应承担相应的赔偿责任。但因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成的动工开发迟延的除外。

4. 在房地产开发过程中，发生风险时，乙方按投资总额的比例与甲方共同承担风险和赔偿责任，乙方对赔偿金额负有限责任。但楼盘竣工后若因出现质量问题造成损失的，由甲方承担相应的责任。{万科项目策划书}.

5. 乙方分期的投资额应当与项目规模相适应，分七期投入资金，用于甲方项目建设。每期的投资额由甲乙双方事先约定，并以合同形式确定下来。【《中华人民共和国城市房地产管理法》总则第三十一条】

6. 乙方当事人最迟应于国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前篇三：居尚中国软装配饰机构与万科样板间合作项目计划书

居尚中国软装配饰机构与万科样板间合作项目计划书

继2012年居尚中国软装配饰机构与万科合作之后，在2014年6月再一次与万科集团强强联手，签署了关于打造地产行业“拎包入住”新模式的《战略合作协议》。

一、项目可行性分析

随着地产行业及装修设计行业的深入发展，客户的思想从接受“房屋交付”转变成为享受“家居入住服务”，针对这一问题，万科率先提出了“全面家居解决方案”的精装理念。这一理念意味着地产行业与装修设计行业将大规模的形成战略合作，通过多方位的资源联动，打造最优质的拎包入住服务，让客户得到高品质生活享受！

二、项目细则解读

万科集团与居尚中国软装配饰机构的本次合作，共同开启金域曲江“拎包入住”项目，是基于长期以来双方合作的默契及信任。在与万科一期的“拎包入住”合作项目中，居尚中国用

自己的专业素质为万科的客户打造了诸多的经典案例，获得了业主的一致好评。万科选择与居尚中国合作，看中的是居尚拥有卓越的设计团队和研发力量以及对复式、大户型及别墅丰富的开发设计经验。通过优势互补、强强联合，致力于追求战略认同、业务融合、共同发展的战略合作目标。

三、居尚中国简介及展望

居尚中国软装配饰机构简称居尚中国，是一支具有前瞻性的国际化软装公司，秉承“全球生活方式私人定制系统解决商”的理念为社会创造价值。在长期以来与万科的合作中，居尚中国为万科的客户创作了很多获得业界认可的作品。在感谢万科对居尚中国信任的同时，此次战略合作对居尚而言是一种责任，居尚将遵循“时尚引领家居，创意成就生活”的精神，发挥自身优势，与合作伙伴增加交流与互动，共同推动优享个性化生活方式的创新发展，依托万科企业平台为客户提供更优质的服务，让客户享受拎包入住的便捷与乐趣。

万科项目策划书篇二

万科项目前期策划全流程

万科项目前期策划全流程，营销人都要懂万科项目前期策划全流程，营销人都要懂 万科项目前期策划流程到底有什么与众不同之处，本文从可行性研究、项目定位以及市场推广3个大的方面进行介绍。

整体看点

可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等

项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析

市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略 可行性研究

►1.市场分析

包括宏观市场和区域市场。

►2.市场预测

包括供给预测、需求预测、价格预测。

►3.收入、成本、费用预测

销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。

►4.财务评估

（1）静态指标：成本利润率、销售利润率；

（2）动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。

►5.盈亏平衡分析

关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。

►6.敏感性分析

反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。 ►7.风险评估

风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。

项目研究

►1.宏观环境分析

（1）经济环境：包括宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）；重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）；城市经济状况（GDP、人均收入等）；城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）；人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）。

（2）房地产市场环境：结构及其规模（一、二、三级市场）；板块布局（热点区域）；行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）。

►2.项目价值分析

（1）区位价值分析：产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）；街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）。

（2）项目资源分析：自然（山景、海景、湖景等）、人文景观；交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）；配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）

►3.竞争环境分析

（1）同区位、同类型、同价位竞争项目分析；

（2）经典楼盘分析：包括产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点）；推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）；销售策略；其他成功因素。

（3）成功案例分析：主要包括：开发策略 、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素。

►4.潜在客户分析

（1）确定研究对象：主要包括周边客群、历史客群、特有客群、投资客群、新生客群；

（2）确定研究内容：需求特点；置业能力。

►5.得出调研结论

（1）未来的市场状况：a、2-3年片区内供应量预测 ；b、价格走势预测；c、需求趋势预测；d、客户消费趋势预测；

（2）可能的客户：客户可能的区域；客户层面；购买力情况；

（3）可能的产品：产品类型；产品设计创新点；可能的价格（总价、单价）。 项目定位

►1.SWOT分析

优势、劣势、机会、威胁。

►2.客户定位

根据市场研究阶段对项目特点以及潜在客户的研究筛选目标客群。

►3.产品定位

（1）产品定位内容：包括定位描述和设计要点：规划设计建设、配套设施、产品建设、社区服务建设。

（2）产品定位策略：客户导向与市场导向相结合。

►4.价格定位

价格定位的考虑因素：竞争项目的价格定位；产品的特色；开发商的品牌；未来的市场状况。 ►5.经济收益分析

开发商看重的是：内部收益率（IRR）和净现值（NPV）；小业主看重投资回报率。 市场推广

►1.卖点提炼

（1）地段：包括交通条件；配套资源；自然、人文景观；未来规划远景；

（2）产品：包括：规模；建筑风格；园林特点；户型特点；价格；新型建材、工艺；

（3）附加值：包括：开发商品牌；物管品牌；建筑设计公司品牌；园林设计公司品牌；承建商；产品概念；倡导的生活方式。

►2.项目总体形象设计

形象表现系统包括案名、logo、标准色和形象推广语

►3.推广费用预算

（1）确定推广费用占总体销售额的比例结合当地行业基本水平，视项目情况定；

（2）确定各主要费用项目的预算比例（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等）；

（3）确定各推广阶段推广费用预算比例（蓄势期、强销期、蓄销期、尾盘期）；

（4）确定各推广阶段内各项费用的详细预算

►4.现场包装方案

户外大牌（如何选择？）；工地围板（如何体现项目特色？）；售楼处设计方案（如何选址？ 如何设计？）；看楼通道方案；示范园林；示范单位（选取什么单位？设计什么样的风格？）。 ►5.制定销售策略

（1）销售次序；

（2）销售时机：销售时机选择的一般办法：避开竞争高峰，抢占市场先机；迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等）；与竞争对手同时发售；与工程进度有关（如豪宅一般现房销售等）；

（3）销售目标；

（4）价格策略。

►6.制定推广策略

（1）推广阶段划分；

（2）阶段推广主题；

（3）媒体组合策略；

（4）行销策略组合：现场活动、公关活动、展销会、促销手段等。

►7、营销工作总体时间表

制定营销执行工作总体时间表。

万科项目策划书篇三

万科项目工程管理策划书编制指引

万科项目工程管理策划书编制指引

明源地产研究院官方微信编辑整理 预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。

深入研究、理解所建工程，精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。

一、项目概况

1.位置及环境

项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。

2.建设用地规划要求

项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。

3.建筑概况

总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。

4.建筑分期概况

项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。

二、项目部架构及人力资源计划

1.项目管理组织架构

在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构；

项目部人员构成、培训及发展计划。

（1）质量保证体系

项目部质量管理组织形式、人员配置；

组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。

（2）岗位职责

各岗位的工作内容、职责描述。

（3）项目部费用

项目部办公场所及办公设备计划；

项目部费用计划。

三、项目建设计划、场地综合利用规划

1.项目建设计划

依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分；

该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；

亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划； 该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。{万科项目策划书}.

2.项目建设总平面规划

根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。

总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。

（1）开放示范区

考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便；

不影响市政管道接入、小区道路和管网布置；

项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。

（2）临时设施

临时办公室、宿舍、食堂等应考虑项目建设及交付的先后顺序，结合永久道路、管网布置，做到项目建设后期或项目建设完毕后拆除；

成品、零部件仓库和设备维修车间的布置原则同上；

上述生活区域应与施工区分开布置，并设置隔离或明显分界标志。

（3）材料加工、运输

材料加工与堆放场地应相邻布置，以减少材料水平搬运距离；两者亦应考虑项目建设及交付的先后顺序，做到项目建设后期或建设完毕后拆除；

塔吊布置应同时考虑水平和垂直两方面的运输要求；亦应根据工程各阶段运输量的要求，考虑塔吊本身的运输半径、起吊重量、提升及回转速度等因素，以及塔吊间的协同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；

砌筑材料（砖、砌块等）、门窗、面砖等非工地加工材料的临时卸货/堆放场应尽量靠近所使用部位的垂直运输设备（塔吊、临时货梯等），以减少二次水平搬运； 塔吊等大型设备应考虑综合利用，尽量减少安装、拆除次数，且做到安装、拆除方便、安全。

（4）临时道路、水电网络

考虑以永久道路的路基作为临时道路；

临时水电网应不与永久水电网相碰撞、交叉；

临时水电网应考虑项目建设顺序，不与永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分临时水电网；

临时水电网应满足给水试压、电梯等永久用电设施试运行的要求。

四、项目管理目标

1.进度计划管理目标

进度计划：总进度计划、分期计划、标段计划的偏差控制目标；

标准工期：基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制目标。

2.质量管理目标

工程实体质量：实测实量，渗漏、裂缝等质量通病控制目标；

客户满意度：客户质量满意度目标；

质量奖：鲁班奖、詹天佑奖、地方质量奖等获奖目标。

3.成本管理目标

目标成本：公司下达的目标成本控制、管理目标；

动态成本：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标； 措施成本：施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标。

4.设计管理目标

图纸质量：施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等）及错、漏、碰、缺控制目标；

设计变更：避免重大设计变更、减少变更频次控制目标；

成本指标：依据《万科产品设计控制指标（第一批）对标操作指引》；

环保节能：外墙保温，节电、节水、节气等环保节能目标。

5.技术管理目标

新材料、新技术、新工艺应用目标；

风险识别及技术事故控制目标。

6.安全文明施工管理目标{万科项目策划书}.

工程现场整洁、有序管理目标；

安全措施落实，杜绝安全事故（尤其是人身伤亡事故）目标；

安全文明施工获奖目标。

7.健康、安全、环保

环境保护（排污、粉尘、噪音）目标；

限用、禁用材料控制，室内空气质量监测、控制目标。

五、开工准备

1.工程承包范围、界面划分

合理划分工程承包范围的界面，即合理划分工程承包商的承包范围是工程管理过程中的一个重要环节，工程界面划分即工程承包范围划分的合理与否对保证工程质量尤为重要；

以工程施工工序的合理性、承包商的专业能力划分工程界面/承包范围，明确验收、交接责任，杜绝出现盲区；

工程的招投标范围和工程量清单亦应按工程承包界面划分确定。

2.资源准备、采购策划和计划

根据《项目开发计划》、《项目建设综合计划》、公司相关规定以及工程承包范围的划分，由采购部门策划制定勘察单位、设计单位、监理单位、总包单位及独立分包单位、甲指分包单位等的采购计划；

采购部门根据工程进度计划制定材料设备供应计划；

优先采用集团集中采购的材料设备，其次采用区域集中采购的材料设备，再次是一线公司采购的材料设备。

3.施工图

（1）土建施工图

施工图深度应满足住房和城乡建设部于2008年11月26日发布的《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）的要求；

施工图需经政府授权的图纸审查机构审查通过，并经一线公司内部会审、设计分管负责人批准。

（2）装修图

装修房工程必须有完整的装修图，装修图须与土建施工图相一致；

卫生间及卫生洁具、厨房及厨房设备等布局合理，不存在使用功能缺陷；

配电板、插座、开关面板、水管、龙头等的数量配置满足使用要求，且布置合理、定位准确，并与墙面装饰材料排版协调。

（3）桩基、地基处理

桩基、地基处理可提前施工的，应在上部主体结构确定并保证不变的情况下，先提供经会审通过的、完整的桩基、地基处理施工图。

（4）室外道路、管网

室外道路、景观绿化设计应考虑雨水有组织排放，应系统标明标高、坡度，使雨水排水顺畅，路面、草坪不积水。

室外管网应结合市政配套管网接入点和区内建筑、设施规划需求，并应考虑分期建设的使用要求等综合布置。

（5）建筑构造及工序、工艺

建筑构造、施工工序、工艺及方法应遵守集团发布的《建筑构造及工序工艺》相关规定和做法。

六、工程管理

1.进度计划

施工进度计划

施工计划应综合考虑单体工程与整体工程、室内工程与室外工程等的配合，以及市政配套和区内道路、管网铺设的关系等，做到施工先后有序、互不干扰、互不牵制；

（1）以标准工期为基准，建立控制节点，编制标段、楼栋的具体施工计划；

（2）编制年计划、月计划、周计划以及形象进度计划控制表；

（3）考虑甲指、甲供材料设备的采购周期，编制供货及进场计划；

（4）甲方指定分包单位、甲方独立分包单位的进出场计划；

（5）市政配套（道路、给排水、供电、燃气、通讯等）施工及接入计划；

（6）售楼中心、开放展示区、样板房等的建设计划；

（7）临时设施的搭建及拆除计划。

2.节点控制

基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的时间控制。防止压缩阶段工期，造成工期松紧程度不一的情况发生；

报批报建计划

土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证等施工证照获取计划，避免无证开工。

3.工程质量

（1）工程质量管理体系、检查制度的确立

万科项目策划书篇四

万科工程管理策划书

万科（重庆）房地产有限公司

盘龙项目2#地块工程管理策划书

盘龙项目经理部

二〇一三年一月二十三日

目 录

1 编制依据 ............................................................................................................................................. 4

2 工程概况 ............................................................................................................................................. 4

2.1位置及环境 ............................................................................................................................... 4

2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 ................................................... 6

2.3地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况 ....................................... 6

2.4技术经济指标详以下附件《I地块技术经济指标》 ........................... 错误！未定义书签。

2.5建筑分期概况 ......................................................................................... 错误！未定义书签。 3 工程特点、重点、难点及应对措施 ............................................................... 错误！未定义书签。

3.1工程特点及应对措施 ............................................................................. 错误！未定义书签。

3.2工程重点及应对措施 ............................................................................. 错误！未定义书签。

3.3工程难点及应对措施 ............................................................................. 错误！未定义书签。 4 项目部架构及人力资源计划 ........................................................................... 错误！未定义书签。

4.1组织架构 ................................................................................................. 错误！未定义书签。

4.2质量保证体系 ......................................................................................... 错误！未定义书签。

4.3项目经理部责任矩阵 ............................................................................. 错误！未定义书签。

4.4项目部办公场所布置 ............................................................................. 错误！未定义书签。 5项目建设计划、场地综合利用规划 ................................................................ 错误！未定义书签。

5.1项目建设计划 ......................................................................................... 错误！未定义书签。

5.2项目建设总平面规划 ............................................................................. 错误！未定义书签。 6 项目管理目标 ................................................................................................... 错误！未定义书签。

6.1进度计划管理目标 ................................................................................. 错误！未定义书签。

6.2质量管理目标 ......................................................................................... 错误！未定义书签。

6.3技术管理目标 ......................................................................................... 错误！未定义书签。

6.4安全文明施工管理目标 ......................................................................... 错误！未定义书签。

6.5成本管理目标 ......................................................................................... 错误！未定义书签。

6.6设计管理目标 ......................................................................................... 错误！未定义书签。 7总包管理策划 .................................................................................................... 错误！未定义书签。

7.1为了进一步明确总分包单位施工范围，确定工作界面，责任落实到位，将《总分包施

工范围界面表》作为总承包合同附件进行约束。 ................................... 错误！未定义书签。

7.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识” ..................................... 错误！未定义书签。

7.3总包管理原则 ......................................................................................... 错误！未定义书签。

7.4总包管理组织体系 ................................................................................. 错误！未定义书签。

7.5总包管理程序 ......................................................................................... 错误！未定义书签。

7.6总包管理措施 ......................................................................................... 错误！未定义书签。 8 工程进度管理策划 ........................................................................................... 错误！未定义书签。

8.1采购计划 ................................................................................................. 错误！未定义书签。

8.2脚手架、模板体系 ................................................................................. 错误！未定义书签。

8.3保障措施 ................................................................................................. 错误！未定义书签。 9 工程质量管理策划 ........................................................................................... 错误！未定义书签。

9.1审查总承包单位质量保证体系 ............................................................. 错误！未定义书签。

9.2贯彻管理制度 ......................................................................................... 错误！未定义书签。

9.3执行新技术应用管理办法 ..................................................................... 错误！未定义书签。

9.4设置工程质量控制要点 ......................................................................... 错误！未定义书签。

9.5设置工程质量停止点 ............................................................................. 错误！未定义书签。

1

9.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件 ............................................. 错误！未定义书签。

9.7监督监理单位实施旁站监理 ................................................................. 错误！未定义书签。

9.8材料、设备质量控制 ............................................................................. 错误！未定义书签。

9.9实测实量实施细则 ................................................................................. 错误！未定义书签。

9.10工程质量通病防治措施详《建筑工程质量通病防治》 ................... 错误！未定义书签。

9.11质量缺陷与质量问题（一般质量事故）处理详《质量缺陷与质量问题处理办法》错误！未定义书

9.12精装饰质量控制要点 ........................................................................... 错误！未定义书签。

9.13防裂缝控制要点 ................................................................................... 错误！未定义书签。

9.14防渗漏控制要点 ................................................................................... 错误！未定义书签。

9.15成品保护实施细则 ............................................................................... 错误！未定义书签。

9.16质量风险分析表 ................................................................................... 错误！未定义书签。

9.17质量保障措施 ....................................................................................... 错误！未定义书签。 10 工程安全文明施工管理策划 ......................................................................... 错误！未定义书签。

10.1组织架构 ............................................................................................... 错误！未定义书签。 10.2安全文明施工管理依据 ....................................................................... 错误！未定义书签。 10.3安全文明施工管理工作要求 ............................................................... 错误！未定义书签。 10.4安全文明施工组织、专项方案审批 ................................................... 错误！未定义书签。 10.5施工现场CI标识系统管理 ................................................................. 错误！未定义书签。 10.6健康、安全、环保、现场管理 ........................................................... 错误！未定义书签。 10.7安全文明现场管理制度和成本相关 ................................................... 错误！未定义书签。 10.8甲方安全管理人员有权对违反安全管理规定的行为进行处罚 ....... 错误！未定义书签。 10.9安全文明生产保障措施 ....................................................................... 错误！未定义书签。

11 成本管理策划 ................................................................................................................................. 30

11.1尽可能多的采用甲方分包工程，实行招标采购，做到“货比三家，择优选用” ........ 30

11.2动态成本控制 ....................................................................................................................... 30

11.3成本控制要点 ....................................................................................................................... 31

12 采购管理策划 ................................................................................................................................. 32

12.1采购计划动态反馈表详以下附件 ....................................................................................... 32

12.2总、分包施工范围界定表详以下附件 ............................................................................... 32

13 销售配合 ......................................................................................................................................... 32

13.1销售展示要求写入施工合同 ............................................................................................... 32

13.2销售展示的工程配合 ........................................................................................................... 33

13.3展示区保护措施 ................................................................................................................... 33

13.4展示期间的协调 ................................................................................................................... 34

13.5展示区域的完工移交 ........................................................................................................... 35

14 总承包单位、监理单位、分包单位管理 ..................................................................................... 36

14.1总承包单位管理 ................................................................................................................... 36

14.2监理单位管理 ....................................................................................................................... 39

14.3分包单位管理 ...........................................