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第一篇:《京津新城生存发展小意见》

京津新城生存发展意见

09地理科学

杨 蕾

09508052

目录

0引言 ............................................................................................................................ 2

京津新城位于天津市宝坻行政区，依托天津，面向北京辐射整个华北和东北市场，投资运营成本远低于京津两地，成为低成本扩张的理想选择地。京津新城在规划之初被设计为京津卫星城，是城市化理论中的郊区化，在近年来发展现状是否实现了集居住，休闲，旅游，投资于一体呢？它是怎么变成业界调侃的“鬼城”的呢？ .................. 2

1京津新城现状概述 .................................................................................................... 2

（1）项目简介 ...................................................................................................... 2

（2）房产规划定位 .............................................................................................. 3

（3）交通状况 ...................................................................................................... 3

（4）入住情况 ...................................................................................................... 4

2存在问题 .................................................................................................................... 4

（1）产品定位 ...................................................................................................... 4

（2）交通成本 ...................................................................................................... 5

（3）基础和配套设施 .......................................................................................... 5

（4）常驻人口 ...................................................................................................... 5

（5）开发资金持续来源 ...................................................................................... 6

3解决建议 .................................................................................................................... 6

（1）新城swot分析如下 ..................................................................................... 6

（2）重新定位客户消费者 .................................................................................. 7

（3）注重医疗、文化，消费圈建设 .................................................................. 7

（4）加大温泉度假发展 ...................................................................................... 7

4参考文献 .................................................................................................................... 8

5附：京津新城实景 .................................................................................................... 8

0引言

京津新城位于天津市宝坻行政区，依托天津，面向北京辐射整个华北和东北市场，投资运营成本远低于京津两地，成为低成本扩张的理想选择地。京津新城在规划之初被设计为京津卫星城，是城市化理论中的郊区化，在近年来发展现状是否实现了集居住，休闲，旅游，投资于一体呢？它是怎么变成业界调侃的“鬼城”的呢？

1京津新城现状概述

（1）项目简介

京津新城位于天津市宝坻区，处于北京、天津两大直辖市的经济走廊，京、津、唐三地的腹心地带，是一个拥有包括商贸物流工业园、峰会会展基地、总部后台系统服务基地、文化教育、生态宜居等五大板块在内的大型综合地产项目，是集休闲、居住、教育、科研、会展、商贸、工业于一体的国务院批复天津市十一五规划现代化卫星新城。其总投资金额已近80亿元人民币，由合生创展和珠江投资联合投资开发，天津合生珠江房地产开发有限公司负责项目的具体运作。 其中的生态宜居板块，经过数年发展，目前已经初具规模，建成项目包括利用天然温泉资源建造的帝景温泉度假村、五星级凯悦酒店、07年全国十佳新球场——27洞帝景高尔夫球场、北京科技大学天津学院、天津财经大学独立学院等多项高端配套设施，并且已经建成近2000栋高端别墅，现已基本售罄，大量业主入住，成为国内首屈一指的休闲度假型地产项目之一。

京津新城紧靠风景旖逦的潮白河，地热温泉储量丰富，面积202平方公里，第三系热层共11亿立方米，水温高达96-102摄氏度，成就了独一无二的具有天然温泉资源的珍稀上品。项目拥有170万平米的水景面积，别墅群体与水系和高尔夫球场相隔交错，和谐有机地融为一体，形成优美的居住环境。作为京津地区罕有的大型纯别墅项目，目前推出产品包括独栋、双拼、联排等多种户型，整体0.28的超低容积率。

每个独立的别墅组团都分别拥有相配套的法式或意式风情商业街，为精致生活提供全方位的便利。项目的建筑风格有北美风格和地中海风格；建筑类型包含：花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅，强调了人性化和实用性，处处以客户高舒适度和高品质的生活为设计出发点，用心打造了一个完美的生活社区。

（2）房产规划定位

京津新城是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一，位于京津唐腹心地带。项目建筑风格有北美风格和地中海风格，建筑类型包含：花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅，处处以客户高舒适度和高品质的生活为设计出发点，用心打造了一个完美的生活社区。其世界级配套设施有：五合国际设计的亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平方米仿南非迷城凯悦大酒店，天主教堂等。位于天津市宝坻行政区，处于环渤海湾经济区的心脏地带，地热和其他自然资源丰富；它依托天津，面向北京，辐射整个华北和东北市场，投资运营成本远低于京津两地，成为低成本扩张的理想选择地。

总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，按照规划，这里将有8000座别墅，可供50万人生活、居住、娱乐，是亚洲最大的一个别墅区。五星级酒店、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、商业区、温泉度假村在这里一应俱全。

例如 09年的庄园壹号

庄园壹号占地44万平米，建有329户独栋别墅，拥有罕见的超低密度。整个园区岛屿式分布，64%的碧水和绿意层次丰富。富含锂、锶、锌、偏硅酸等多种保健矿物质的天然温泉直接入户，主力户型300到450平米，均以高品质典雅风范的精装修交工，让业主轻松入住舒适生活。纯美湖景样板岛上景观、道路全部已经完美呈现，四周碧水环绕，清新宜人。18栋已经完全竣工的独栋别墅，在树木鲜花的掩映中格外典雅。这里的每一座独栋别墅都拥有相当于建筑面积2-2.5倍的超大花园，私人水岸、独立木屋生活馆、精装花园等等。

（3）交通状况

距津蓟高速公路三号出口仅200米，距北京约1小时车程，距天津约30分钟车程。京津新城项目地处京津唐三地中心位置。西北距离北京98公里，约1小时车程，南距天津45公里，约30分钟车程，东距唐山105公里。京津新城离津蓟高速公路三号出口仅200米，除自驾车外，项目中还有来往的公交巴士，交

通十分便利。

京津新城通往北京、唐山的高速铁路计

划于2009年9月初动工，站点距京津新城

凯旋门（项目入口处）仅200米。届时京津

新城通往北京仅20分钟，至唐山仅15分钟。

高铁的建成将为京津新城业主的出行提供

极大便利，自由往来于京津，体验零距离的

自在生活。据悉，高铁动工后天津至蓟县的

轻轨也将在京津新城设站，与高铁交汇。

（4）入住情况

驱车绕京津新城已经开发的区域需要将近一个小时，一路上有数不清的别墅。但沿街的商铺无论是饭店、还是服装店、网吧、超市都已经关门大吉。在上一次参观中，我们也观察到，整个新城寂静，宁静中带着点点凄美，生活的气息却很不浓郁。{京津新城高铁最新规划}.

根据报道的资料显示，京津新城的房屋成交率很高，但是入住率却低的惊人二三百套房中常驻人口只有20多户。

2存在问题

（1）产品定位

概括来说，京津新城的问题主要在于产品定位，可以形象的说它是一群中低价位的住宅中傲然挺立的星级私宅，是开车跋涉两个小时后迎面扑来的无边无际的别墅群。我想很多看到京津新城的人不禁会想这样有天堂般的豪宅，却有地域一样的环境配置，谁来买？谁来住？

多数的购房者的确是有足够闲置金钱消受的起高档别墅的人，但也因此他们将新城的住宅作为社交中心，私家会馆，偶尔的休闲度假场所。但是能有这样财力的购买者屈指可数，也就是说这样的定位，市场前景很窄，而新城又是一个准备规划10期的大工程，情景不容乐观。

第二篇:《京津新城项目总结》

京津新城项目

1． 项目基本情况

2004年，由合生创展与珠江投资两大地产巨鳄投资的天津宝坻巨无霸大盘撩开面纱，这一庞大的造城工程命名为“京津新城”，为目前内地最大规模的一个综合性地产项目。内容包括别墅、家居、旅游、教育板块之后等多个板块，仅其中的京津国际商贸港总面积就超过150万平方米，投资过百亿元，建成后将成为中国北方最大的轻纺采购流通基地。 名为京津新城占地22500亩，由合生创展集团开发

近日，由合生创展集团开发的复合型房地产项目京津新城已经浮出水面，该项目位于天津市宝坻区，距离北京98公里，总体开发面积达22500亩。

据了解，京津新城开发产品类型非常丰富，主要以温泉水为主题，规划为度假、休闲、会议、酒店、高尔夫、别墅、学校、体育、工业园区等多种物业和产业类型为一体的大型综合房地产开发经营项目，从立项、规划到施工、销售整整花费了三年时间，目前已完成整个项目区的详细修建性规划、部分施工图以及整个项目的三通一平工作，其中休闲度假型别墅产品已于十月一日开盘，据开发商介绍，销售金额目前已达5亿元。

1.1 项目基本构成

京津新城工业园：工业园一期规划面积9.6平方公里，总体规划33平方公里 享受国家级开发区同等的政策,是天津市的开发区体制改革试点。工业园区将重点发展汽车，机电，家用电器，轻工，医药，装备制造业等的产业。天津素以制造工业基础雄厚而著称，利用京津的产业基础把握承接北京和日、韩及其它国家产业转移的机遇，把

京津工业园打造成国际性的生产加工基地。

教育园：作为中国宝坻民办高等教育试验基地，投资140亿元、占地2万亩，将致力于培养实用型、技能型人才。目前北京科技大学已签约，9月份招生。其他意向合作单位包括：北京广播学院、北京邮电大学、北京外国语大学、天津财经学院。知识森林岛总投资100亿元将建成具有知识型、国际型、生态型、艺术型黄金品质的新概念经济区。

京津商贸城：预计建筑面积150万平米，总投资额约35亿元人民币，建成后将成为亚洲乃至世界上最宏伟、最大规模的国际综合性商品批发交易建筑群之一 。

轻纺城交易区总建筑面积60万平米，2007年9月建成并全面营业后，将成为中国北方最大的集纺织原料、服装面料、辅料、家纺、酒店纺织用品及纺织服装机械设备为一体的商贸交易中

心。{京津新城高铁最新规划}.

珠江温泉城：规划总建筑面积约435万平方米，分十期开发，其中有占地400亩的亚洲最大的4A级日式帝景温泉度假村、总建筑面积14万平方米仿非洲迷城超五星级水上皇宫大酒店、国际竞赛标准27洞环湖

高尔夫球场、容纳2200人的国际峰会中心、国内惟一豪华社区歌剧院、国际风情休闲酒吧等。建成后的温泉城将是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一。{京津新城高铁最新规划}.

2 项目发展模式

2.1 产业模式：

集生产、设计、研发、物流、服务、展示、居住、度假、教育的技工贸一体化开发的造城运动

2.2 运行模式

珠江-合生联合投资，取得政府支持，但未涉及政府股份。

2.3 盈利模式

大规模整体开发对土地价值的巨大提升，以及由此带来的建筑产品价值的大幅度增加。

3 融资渠道

凭借合生创展在香港资本市场上获得的金融资源，支持内地地产项目的投资。

两者早在12年前便以组合投资方式做项目，由珠江投资负责拿地，拿到地后，再由两家按某种比例关系组成中外合作合营的项目公司进行开发。这种比例关系，基本是合生创展占70%，珠江投资占30%；在品牌使用上，在北京打珠江品牌，在广州则多打合生创展品牌。一个是公众公司，一个是家族企业；一个拿地，一个做项目，一明一暗，成为朱孟依做大地产和财富攀升的黄金搭档。